追本溯源|房子对于中国人的重要性
日期:2019-05-06    浏览次数:

最近北京的房租猛涨,买不起房,难道连房子也要租不起了吗?潘先生出来说了一番义正严词的话,大意是中国房价畸形,租售比太低,租金再翻两番,房东仍然是亏的。

房子不是房子

潘先生有没有想到,你租房子住,能上学区房吗,能跟房东享有一样的权益吗?如果不能,你跟人家说租售比有意义吗,全世界有中国这样严苛的户籍和学位制度吗?现在差不多的房子,名校学区房和非学区房,价格可能相差几百万,这几百万,就是隐形的学费!在中国,房产早已超越了单纯住宅的意义,它背后绑定的是一个城市的社会福利,房子就是上船的门票,而这些福利租房的人往往是享受不到的。很多人买房,也根本没想着靠房租来赚钱的。

以厦门为例,我们对学位制度做一个简单的回顾。为方便起见,归纳四种情况:有户口有房、有户口没房、没户口有房、没房没户口。第一种情况最简单,要求户口和房产地址“双一致”,然后根据房产所在地划片学校就读,好学校学区房自然就贵;第二种情况,如果你原来不是本地土著,那就只能落集体户,按户口所在地统筹派位,能派到什么学校不好说,好学校的可能性不高,运气好的话也可能上不错的学校;第三种情况,非本地户口的,有一套积分制度,包括交纳医社保、居住等年限等指标,购买商品房则可以积24分,相当于交6年医社保或居住12年的积分,所以购房占据了很大的权重;第四种情况,没户口没房,呵呵,理论上也是可以读书的。所以很多人买房子的直接动机就是小孩子读书

这是厦门的情况,想来其它城市的就学体制也是大差不差。另外,幼儿园也是不容忽视的一块,公办幼儿园近乎义务,一学期费用2000左右,而私立幼儿园一个月至少3000-4000,往上就没边了,质量还不保证!但幼儿园不像小学初中,不属义务教育,所以有些小区有,有些小区没有,完全无章可循,没有道理可讲。所以,中国的房产,是附着了很多其它价值在上面的。

另外,中国是一个低信用度的社会,所以一直难以形成一个稳定健康的房地产租赁市场。

最好的投资品对租客来说,租房往往意味着居无定所,不断搬家的剧痛经历;对于房东来说,很多人觉得为那点租金,把好好的房子给毁了不值。好不容易经营长租公寓的来了,先把房租给抬起来了。

所以,如果你不考虑这些中国特殊“国情”而去夸夸其谈什么房价、租售比,要么是真老外,要么是假装老外,是得不出正确结论的。当然即便考虑这些因素,中国一二线的房价也仍然太贵了。高房价当然还有其它原因,任何一种重大的社会现象,都是由一系列复合的因素共同造成的。

首先,对于中国人来说,住宅天然就是最好的投资品,犹如黄金天然是货币一样。中国人勤劳节俭,储蓄率高,以前把钱存银行,发现跑不赢通胀,于是改存房了,不但不存钱,还要从银行借钱出来买房,而且买房的人都尝到了甜头。

为什么说住宅是最好的投资品呢?比起虚无飘渺的股票、饥不能食寒不可衣的金银珠宝,房产首先具备了最重要的实际功能-居住,以及背后教育、户籍等隐形福利。对于丈母娘和大多数人来说,住房是家庭生活的载体,代表着安定感和安全感。对房产的钟爱,好像根植在中国人的基因里。以前人在外挣了大钱,一定要回老家盖几栋大房子,虽然可能几年也没有回来住一回;现在中国人走遍全世界,只要有华人的地方,房价没有不被买高的。其实不惟华人,房地产在全世界一直都是稳定保值的硬通货,英文里叫Real estate-真正的财产!

再说投资渠道,理论上股市和楼市长期应该都能跑赢通胀,然而美国股市刚刚创造了史上最长的牛市,而中国的股指还在腰斩的位置徘徊,很多人说应该用中国的楼市对应美国的股市,才能真实地反映两国经济状况。对大数人来说,面对上千支个股,要分析市盈率、市净率、基本面、政策面、题材,还要跟各路庄家和游资斗智斗勇,有那个智商和毅力,还不如把一个城市楼市的地段、配套和产品摸透来得容易得多。很多人投资房产最直观的逻辑就是,买股票亏了就没什么都没有了,买房再怎么跌还有房子在,还能当房东。

当然,最后还有M2临门一脚,这个大家都已经说了很多了。N个亿的刺激,相当一部分进入楼市,经由土地财政又流向城市基础设施建设。这些年,如果没有高房价蓄着,可能我们现在吃一碗面要50块。(小伙伴们有没有觉得最近的物价在涨?)

史上最严厉的调控

2016-2017年,中国大中城市的房价差不多涨了一倍,领导和人民群众都觉得房价太高了,既超出了中国经济承受能力也超出了老百姓的负担能务。于是史上最严历的调控政策出台了,一出手就火力全开,限购、限售、限贷、加税,层层加码,至今也没有放松的迹象。

调控的目的无非有两个:1、防范金融风险,去杠杆,防止楼市泡沫导致金融危机2、控制房价,让老百姓住得起房。至于这二者孰先孰后,不好高层妄议。一般来说,国家首先考虑的应该还是金融安全。

那么调控到位没有?一二线城市的房价确实是降了,市场也冷清了,一手房是限着价,部分地区二手房降了15-20%甚至更多,土地流拍也多了起来,三四线城市在轮动之下火了一阵,在调控补丁下,也趋于平稳了。国家无疑是乐于看到楼市一定程度上降温降价的,但调控的目标,从来没有说是降房价,都是说“遏制房价过快上涨”,最近改成“遏制房价上涨”,那也是因为基建放水在即,必须先打预防针,预防资金再次流向楼市。

如果说调控的首要目的就是防范金融风险的话,国家肯定没有理由希望看到房价大幅下跌(或者叫大起大落),因为那本身就会触发金融风险。15-20%的跌幅已经颇为可观,再高的话就到了20%-30%这个区间,这个比例正好是通常的首付比例,再跌的话房产的价值就有可能抵不上按揭款,理论上就有可能产生断供,坏账。。。那时候就是救市的问题了。因此,目前看来政府短期内既不会放松调控,但也没有理由加码调控措施,市场和政策可能就是一个僵持的态势。调控政策、大基建投资、物价上涨这三个因素的博弈,或许将决定楼市的方向。而楼市的稳定,最终还要等待“长效机制”的形成。

房子是用来住的

一讲到长效机制,大家马上会想到房产税。根据各方面消息,房产税最早也要2020年才有可能实施,而且不会搞一刀切,而是中央立法,让地方根据情况各自推行。至于房产税会不会降房价,取决于征收方案和税率。如果方案温和税率不高,税费将由房产的增值或租金收益中消化,或许会抑制投机,对房价的冲击不会太大;反之,当然影响会很大,但我们前面已经说过,让楼市大起大落甚至崩盘,并不是政府希望看到的。

因此,政府设想的长效机制中,还包括建立“商品房+政府保障房+租赁住房+共有产权住房”的多元化供应格局,与这个多元化相配套的,还有所谓的“租购(售)同权”,也就是说租房和购房享有同等的公共服务,尤其是教育服务!如果没有租购同权,为了学区学位,大家还是会一窝蜂地抢购商品房。

我相信,政府密集出台这么多的政策规划,并不完全是为了驯服高房价,防范金融风险,还包含某种社会理想,甚至社会实验的性质,包括千年大计雄安新区的住房制度设计,也有这样的意图。中国住宅商品化始于1990年代,1998年延续多年的福利分房制度正式终止,由些掀开了一场波澜壮阔的全民置业热潮,有恒产者有恒心,新一代中国公民第一次拥有了属于自己的不动产,大多数买房人分享了资产增值的盛宴。中国的城市建设和运转,也适应了这种以商品房为基础上的住房制度。直到2017年以来,在众所周知的各种原因推动下,土地财政和一二线城市的高房价达到了被认为难以为继的程度,从而开启了本轮史上最严厉调控,以及即将随之而来的长效机制,原本式微的住房福利制度也将大规模重启(保障房,共有产权房等)。对于各方来说,最理想的模式,或许是所谓的“香港+新加坡”模式,上帝的归上帝(政府),凯撒的归凯撒(市场),让商品房和保障性住房两套体系在住宅市场上同时存在,各自运行。

无论是房产税还是各种保障性住房制度的制定和执行,面对二十几年来形成的局面和积累的问题,都是一件极为复杂的事情。首先,地方政府要减小对土地财政的依赖,同时又要拿出资金建议大量的保障性住房,这一进一出,对本不宽裕的地方财政是个很大的考验。要实现“租售同权”,就要加大对基础教育的投资,促进教育的公平发展。另外,管理是需要成本的,制度越复杂,管理成本 越高,对管理能力要求越高。比如房产税,涉及到土地使用权、税基、税率、各种不同产权性质等问题;保障性住房,可能涉及到廉租房、人才房、共有产权房等各种不同性质,所有这些都建立在精细化管理的基础上,需要占用大量的人力和行政资源。还有廉政成本,历史的经验表明,在中国一旦形成这种政府定价和市场定价的“双轨制“,就很容易形成管理混乱和腐败寻租。

所有的一切,都意味着一场深刻的社会变革,非一日之功可成,需要长时间的磨合与调适,照顾各方利益国,最忌的是好大喜功,一哄而上。事实上长效机制甫一开头,就有了一些不太和谐的苗头,比如,商品房和配建房住户的矛盾,比如长租公寓利用资本运作垄断市场,这些都需要实事求是的解决,这才只是一个开头,后面的路还很长。