城市可持续竞争: 珠海各区发展潜力
日期:2019-07-24    浏览次数:

珠海各区发展潜力

(珠海区域图)

珠海有比较明确的东西区划分。东区以香洲区、高新区(一般指唐家和金鼎)、保税区和横琴新区构成;西区则以斗门区、金湾区和高栏港区为主。

相比而言,香洲区发展时间较久,而珠海目前重点建设规划多集中在西区。对于它们的看法,各位想必各有不一,我们先从它们近期的房价趋势来看看。

【主城中心区】:19年5月主城中心区商品房市场新增供应约8万㎡,占总供应18%;成交约4万㎡,占总成交9%;成交均价33575元/㎡,环比下跌3%,整体市场量升价跌。

【主城新区】:19年5月主城新区商品房市场供应约4万㎡,占总供应 10%;成交约9万㎡,占总成交17%;成交均价26656元/㎡,环比下跌4%,整体市场量升价跌。

珠海各区发展潜力

【横琴新区】: 19年5月横琴新区商品房市场新增供应约8万㎡,占总供应19%;成交约3万㎡,占总成交7%;成交均价43566元/㎡,环比下跌1%,整体市场量升价稳。

【西区】:19年5月西区商品房市场供应约23万㎡,占总供应53%;成交约34万㎡,占总成交67%;成交均价14763元/㎡,环比上涨1%,整体市场量升价稳。

纵观以上数据不难发现,珠海目前各区房价其实还是在整体平稳的大背景下的,那么各区实际的竞争排行,主要还是看其未来规划发展具体如何。

珠海各区产业结构

16年《珠海市主体功能区规划》将珠海市域范围主体功能区按开发方式划分,分为提升完善、集聚发展、生态发展和禁止开发四类区域。其中,提升完善区域占全市的10.07%;集聚发展区域占全市的36.31%;生态发展区域占全市的26.31%;禁止开发区域占全市的27.31%。

集聚发展区:分为北部唐家湾片区、西部斗门工业片区和南部临海片区三个片区,是未来人口和产业集聚发展的区域,也是重点进行工业化城镇化集聚开发的城市化地区,对于珠海市经济社会发展具有重要的作用。

珠海各区发展潜力

(功能区域分布)

生态发展区:分为西部乾务和平沙片区、斗门北部片区、海岛片区以及磨刀门片区,是目前珠海市重要的农产品产区、重要的生态地区、特色产业发展地区。

区域空间布局

17年发布的《珠海市实施创新驱动发展战略“十三五”规划》,根据全省创新发展布局和珠三角国家自主创新示范区的定位,围绕珠海市城市主体功能区规划、产业布局规划以及创新资源的空间集聚特点,构建“一核、一环、一区”的区域功能布局:

珠海各区发展潜力

“一核”,是以珠海高新区国家自主创新示范区为核心形成的创新辐射集聚核。

“一环”,是以横琴新区-保税区-香洲主城区等环澳门地区形成的创新服务集聚环。

“一区”,是以西部生态新区为依托打造先进装备制造创新集聚区。

未来产业发展分布规划

根据2019年1月公布的珠海政府工作报告,在产业方面,提出具体合作方向——中医药、高新技术、特色金融、会展、休闲旅游等产业。

珠海各区域之间的定位分工更加清晰明确,其中:

珠海将把横琴和周边地区、鹤州地区、空港经济区、海港经济区等珠海南部地区规划建设成为现代化国际化超级城区,打造区域发展新引擎;香洲区、唐家湾科教新城优化提升为珠江西岸科技创新发展核心区,共同打造国际化现代化的“沿海发展带”;

珠海各区发展潜力

(珠海部分工业园区分布图)

依托江珠高速和机场东路打造“沿江发展轴”,将金湾城区、斗门城区、莲洲生态组团建设成为滨江生态特色的高品质人居环境空间;推动万山海洋试验区特色发展,打造具有国际竞争力的高端休闲旅游度假胜地和海洋经济创新示范区。

珠海配套发展详情

依托近年来珠海规划详情及现状,我们大致可以从商业、交通、旅游、医疗、景点、综合对珠海各区有一个大致的判断。

商业:作为珠海的老牌城区,珠海现有的大型综合商圈几乎全部集中在香洲区,相比之下,金湾区没有特别凸出的商圈,而斗门的2大商圈还处于在建状态。综合比较:香洲现有商业配套发达,斗门后来追上。

交通:交通方面珠海三大区各有优势。香洲区有成熟的道路交通网,高速公路网发达,且有城际交通;金湾区有不可替代的交通枢纽:机场和港口;相比之下斗门现有交通较弱,还需一段时间发展。

教育:据百度资料显示,金湾区中小学数量较多,但质量方面香洲区更有优势,斗门有很多新建学校。

珠海各区发展潜力

医疗:医疗方面,珠海现有大中型医疗卫生机构多数位于香洲区,金湾区和斗门区以卫生院为主,部分功能型医疗机构在建中。

景点:景点方面三区各有优势,其中珠海较知名的景点多位于香洲区,而金湾区则以沿海景点为主,斗门区以特色风情游为主。

综合:总体来看,香洲区为珠海政治、经济、文化中心;金湾区以工业为主,大型交通枢纽较多;斗门目前规划较多,但重点发展方向从楼市情况看不明显。

购房选择

当然,作为购房者而言,我们也可以从以下几个方面考虑入手:

从房价来看,斗门区比较适合刚需购房者。但对有教育资源需求的刚需购房者而言,香洲区的二手住宅更为合适,不论是自住或长期投资,以备将来使用,都是不错的选择。

从配套方面看,香洲区更适合改善型购房者,对居住环境和城市发达程度有更高要求,资金也较为充足,可以考虑香洲区的一手住宅。

珠海各区发展潜力

从长期发展来看,金湾区拥有航空新城等重点规划项目,未来发展前景可观,可考虑投资。但航空新城房价与金湾全区房价当前差距较大,保险起见,可能香洲区更合适。